ถ้าอยากขายโรงงาน ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

ขายโรงงานต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง? รวมเช็กลิสต์โฉนดที่ดิน ภาระจำยอม ใบ รง.4 เอกสารบริษัท ใบอนุญาตก่อสร้าง รายการทรัพย์สิน และภาษีค้างชำระก่อนโอน

    การ “ขายโรงงาน” ไม่ใช่แค่เรื่องของการตั้งราคาหรือหาผู้ซื้อเท่านั้น แต่เป็นกระบวนการทางกฎหมายที่ต้องใช้เอกสารเป็นจำนวนมาก เพื่อยืนยันความถูกต้องของกรรมสิทธิ์ การอนุญาตประกอบกิจการ และรายละเอียดต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่โรงงาน การเตรียมเอกสารให้ครบตั้งแต่ต้น จะช่วยให้การขายเป็นไปอย่างราบรื่น ไม่สะดุดกลางทาง และสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อว่า โรงงานที่กำลังจะซื้อมีความถูกต้องตามกฎหมายทุกขั้นตอน

โฉนดที่ดิน (เอกสารสิทธิ์ที่ดิน)

  นี่คือเอกสารหลักที่สำคัญที่สุดในการขายโรงงาน เพราะเป็นหลักฐานยืนยันว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจริง ๆ

สิ่งที่ควรเตรียมคือ

• สำเนาโฉนดที่ดิน (ด้านหน้า–หลัง)
• ตรวจสอบชื่อเจ้าของต้องตรงกับผู้ขาย
• ตรวจสอบขอบเขตที่ดินให้ตรงกับของจริง และไม่มีข้อพิพาท
• ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินด้วยระบบ One Map หรือ e-Land

หากที่ดินมีการจำนองอยู่กับธนาคาร ควรแจ้งผู้ซื้อให้ทราบล่วงหน้า และเตรียมเอกสารจากสถาบันการเงินเพื่อดำเนินการไถ่ถอนก่อนโอนกรรมสิทธิ์

1. โฉนดรวมหลายแปลง (Consolidated Land Title)

ความหมาย: เป็นกรณีที่เจ้าของรวมหลายแปลงที่ดินเข้าด้วยกันเป็นโฉนดใบเดียว เพื่อสะดวกในการถือครองหรือโอน แต่การโอนหรือทำธุรกรรมอาจซับซ้อนกว่าโฉนดแปลงเดี่ยว

ปัญหาที่พบบ่อย:

• แบ่งแปลงยาก: หากผู้ซื้ออยากได้เฉพาะบางแปลง ต้องทำการแบ่งโฉนด (แยกออกเป็นหลายใบ) ก่อนจึงโอนให้ได้ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายและเวลา
• ความไม่ชัดเจนเรื่องสัดส่วน: ต้องตรวจสอบเอกสารที่ดินอย่างละเอียดว่าโฉนดรวมกี่แปลง มีขนาดพื้นที่แต่ละแปลงเท่าไร
• ภาระผูกพันร่วม: หากแปลงบางส่วนมีข้อจำกัด เช่น ภาระจำนองหรือสัญญาเช่า การโอนโฉนดรวมอาจกระทบทั้งโฉนด

แนวทางป้องกัน:

• ตรวจสอบ โฉนดต้นฉบับ กับสำนักงานที่ดินและขอบเขตแต่ละแปลงให้ชัดเจน
• ถ้าต้องการซื้อบางแปลง ให้ทำ คำขอแบ่งโฉนด ล่วงหน้าและปรึกษาทนาย/นักกฎหมายอสังหาริมทรัพย์

2. ภาระจำยอม (Easement / Servitude)

ความหมาย: สิทธิของบุคคลอื่นในการใช้ที่ดินของคุณ เช่น ทางเข้าออก ท่อประปา สายไฟ หรือท่อระบายน้ำ

ปัญหาที่พบบ่อยในโรงงาน:

• จำกัดการใช้พื้นที่: พื้นที่ที่ติดภาระจำยอมอาจสร้างอาคารหรือวางเครื่องจักรไม่ได้เต็มพื้นที่
• ความเสี่ยงทางกฎหมาย: หากไม่ทราบภาระจำยอม อาจมีข้อพิพาทกับผู้มีสิทธิใช้ที่ดินหรือทางเข้าออก
• กระทบการขยายกิจการ: ภาระจำยอมบางอย่างอาจขัดกับแผนขยายโรงงานหรือวางเครื่องจักรใหม่

แนวทางป้องกัน:

• ตรวจสอบ ระวางที่ดินและโฉนด ว่ามีภาระจำยอมระบุไว้หรือไม่
• ขอข้อมูลจาก สำนักงานที่ดินและเทศบาล เพื่อยืนยันว่าสิทธิการใช้ที่ดินของบุคคลอื่นไม่กระทบแผนโรงงาน
• หากมีภาระจำยอม ควรวางแผนการจัดวางอาคารและเครื่องจักรให้สอดคล้อง

ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (ใบ รง.4)

 สำหรับโรงงานที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ.2535 ต้องมี “ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน” หรือที่เรียกว่า “ใบ รง.4” ซึ่งออกโดยกรมโรงงานอุตสาหกรรมหรือสำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัด

  ใบนี้มีความสำคัญเพราะเป็นหลักฐานว่าพื้นที่ดังกล่าวได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการประเภทนั้นจริง และถูกต้องตามกฎหมาย เมื่อจะขายโรงงาน ควรเตรียม

• สำเนาใบ รง.4
• ตรวจสอบว่าชื่อผู้ถือใบอนุญาตตรงกับชื่อในโฉนด
• หากมีการเปลี่ยนประเภทกิจการ ต้องแจ้งหน่วยงานที่ออกใบอนุญาตให้ปรับข้อมูลก่อนขาย

หนังสือรับรองบริษัท และเอกสารการจดทะเบียนนิติบุคคล (กรณีโรงงานเป็นของบริษัท)

การโอนสิทธิ์และการขายโรงงาน (เพิ่มเติมเอกสารสำคัญ)

1. มติคณะกรรมการบริษัท

• การขายโรงงานถือเป็นการจำหน่ายทรัพย์สินถาวรที่มีมูลค่าสูง
• จึงต้องมี มติคณะกรรมการบริษัท อนุมัติการขาย
• มติควรระบุรายละเอียด เช่น ราคาขาย วิธีการโอน และผู้มีอำนาจเซ็นเอกสารแทนบริษัท

2. หนังสือมอบอำนาจ

• ใช้กรณีที่กรรมการหรือผู้บริหารมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
• ควรระบุขอบเขตอำนาจอย่างชัดเจน เช่น การเซ็นสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโรงงาน

3. ตราประทับบริษัท

• ต้องใช้ประกอบเอกสารสำคัญ เช่น สัญญาซื้อขาย หรือหนังสือมอบอำนาจ
• ทำให้เอกสารมีผลทางกฎหมายและรับรองความถูกต้องจากบริษัท

4. ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (แบบแปลน/ใบขออนุญาตก่อสร้าง)

  โรงงานส่วนใหญ่จะมีอาคารสำนักงาน โรงเก็บสินค้า หรืออาคารผลิต ซึ่งต้องมี “ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร” (หรือใบ ร.ง.1 จากเทศบาล/อบต.) เพื่อยืนยันว่าอาคารสร้างถูกต้องตามกฎหมายผังเมือง   ผู้ซื้อจำนวนมากจะขอดูแบบแปลนและใบอนุญาตก่อสร้าง เพื่อประเมินความปลอดภัยและมูลค่าทรัพย์สิน ดังนั้นควรรวบรวมเอกสารเหล่านี้ไว้ให้ครบ

5. ใบอนุญาตใช้น้ำบาดาล (ถ้ามี)

  โรงงานจำนวนมากใช้น้ำบาดาลในการผลิต หากมีการขุดบ่อบาดาล ต้องมี “ใบอนุญาตใช้น้ำบาดาล” จากกรมทรัพยากรน้ำบาดาล   ใบนี้ช่วยยืนยันว่าการใช้น้ำในพื้นที่เป็นไปตามกฎหมาย และสามารถโอนสิทธิ์ต่อผู้ซื้อได้ตามขั้นตอนที่กำหนด

6. สัญญาเช่าที่ดิน (กรณีโรงงานปลูกบนที่ดินเช่า)

  หากโรงงานตั้งอยู่บนที่ดินเช่า หรือบางส่วนของพื้นที่เป็นที่เช่าจากเอกชนหรือรัฐ ผู้ขายต้องเตรียม “สัญญาเช่าที่ดิน” ฉบับจริง และตรวจสอบเงื่อนไขให้ชัด เช่น ระยะเวลาเช่า การโอนสิทธิ์เช่าต่อผู้ซื้อคนใหม่ และภาระผูกพันต่าง ๆ   ผู้ซื้อจะพิจารณาจากเอกสารนี้ก่อนตัดสินใจลงทุน เพราะหากสัญญาเช่าจะหมดอายุในอีกไม่กี่ปี ก็อาจทำให้มูลค่าการขายลดลง

7. รายการทรัพย์สินภายในโรงงาน

ผู้ขายควรจัดทำ “บัญชีทรัพย์สิน” ของโรงงาน เช่น

• เครื่องจักร
• อุปกรณ์ผลิต
• ระบบไฟฟ้า–น้ำ
• รถยกหรือยานพาหนะในโรงงาน การระบุรายการชัดเจน จะช่วยให้ผู้ซื้อเข้าใจว่าในการซื้อครั้งนี้ เขาได้ทรัพย์สินใดบ้าง และลดโอกาสเกิดข้อโต้แย้งภายหลัง

8. ใบรับรองความปลอดภัย และใบตรวจสอบสิ่งแวดล้อม (ถ้ามี)

โรงงานบางประเภทอาจต้องมีการตรวจสอบสิ่งแวดล้อม หรือความปลอดภัยจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น

• รายงานการตรวจวัดมลพิษ
• ใบรับรองระบบบำบัดน้ำเสีย
• ใบรับรองระบบไฟฟ้าแรงสูง
• ใบรับรองอาชีวอนามัย

เอกสารเหล่านี้เป็นจุดบวกต่อการขาย เพราะผู้ซื้อมั่นใจได้ว่าโรงงานผ่านมาตรฐานและไม่ต้องเริ่มต้นแก้ไขใหม่

9. ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง

แม้จะไม่ใช่ “เอกสารกรรมสิทธิ์” โดยตรง แต่ก่อนขาย ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีภาระค้างชำระ เช่น

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
• ค่าน้ำ–ค่าไฟ
• ค่าธรรมเนียมอบต. หรือภาษีโรงเรือน

หากมีเอกสารใบเสร็จรับเงินล่าสุด ควรแนบไว้ เพื่อให้ผู้ซื้อมั่นใจว่าไม่มีหนี้สินตกค้างติดกับโรงงาน

10. เอกสารยืนยันการปรับปรุงอาคารหรือการขออนุญาตเพิ่มเติม (ถ้ามี)

  หากโรงงานมีได้การต่อเติมอาคาร เพิ่มเติมเครื่องจักร หรือปรับเปลี่ยนระบบการผลิต ควรเก็บใบอนุญาตปรับปรุงอาคาร และแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติไว้ด้วย เพื่อให้ผู้ซื้อเห็นว่าการปรับปรุงนั้นถูกต้องตามกฎหมาย และไม่กระทบต่อใบอนุญาตเดิม

เพื่อให้การขายโรงงานเป็นเรื่องง่ายและดูมืออาชีพ แนะนำให้เจ้าของทำแฟ้มเอกสารแยกเป็นหมวดหมู่ เช่น

• หมวดกรรมสิทธิ์ที่ดิน
• หมวดใบอนุญาต
• หมวดทรัพย์สินและแบบแปลน
• หมวดภาษีและค่าใช้จ่าย

  เมื่อต้องนำเสนอผู้ซื้อหรือนายหน้า ก็สามารถเปิดให้ดูได้ทันที ทำให้ผู้ซื้อมองเห็นความโปร่งใสและเพิ่มโอกาสในการตัดสินใจ

  การขายโรงงานไม่ใช่เรื่องยาก หากเจ้าของเตรียมเอกสารครบถ้วนและถูกต้องตามกฎหมาย เอกสารเหล่านี้ไม่เพียงช่วยให้ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น แต่ยังสร้างความเชื่อมั่นแก่ผู้ซื้อได้อย่างมาก เพราะในธุรกิจระดับโรงงาน การซื้อ–ขายไม่ใช่เรื่องของราคาเพียงอย่างเดียว แต่คือ “ความถูกต้องและโปร่งใส” ที่ทำให้ดีลสำเร็จได้จริง 💬 สนใจปรึกษาการขายโรงงานอย่างมืออาชีพ Biggerland ทักแชทหรือติดต่อเราได้เลยวันนี้!